Les centres anciens au défi des usages modernes, quel habitat en centre-bourg en 2020 ?

Article Flavien Bezy

Le constat de déprise des petites centralités est unanime. Pour redonner envie d’habiter en centre-bourg, Flavien Bezy d’O+ Urbanistes invite les élus locaux à agir avec patience et courage, à ne pas craindre la complexité mais aussi de se donner le droit d’innover, d’inventer et de rêver.

Cet article a été rédigé par Flavien Bezy, Directeur d’O+ urbanistes.

Re-construire l’attractivité et la vitalité des petites centralités à partir d’un habitat désirable est un défi bien plus large que résoudre la simple question du logement. Et pourtant disposer d’un toit et tisser des liens avec son environnement immédiat constituent un besoin de première nécessité. C’est aussi une attention première des élus, qui peinent à mobiliser les ressorts d’une nouvelle donne, au sein de territoires dont les indicateurs sont affaiblis. Dès lors, comment remettre sur pieds des lieux de vie et redonner (en)vie ?

 

Les petites centralités, maillons d’un système territorial mis à l’épreuve…

Le modèle de développement péri-urbain a construit des stratégies d’évitement des centralités, au profit de « polarités ». Vivre à la campagne, être propriétaire, se libérer des compromis que sollicite la ville… le modèle de la maison individuelle a détourné l’intérêt pour une vie de proximité et amplifié l’usage de la voiture.

Les espaces de référence que constituaient les centres-bourgs, bâtis sur le modèle républicain et de son tryptique symbolique école-mairie-église, se sont effacés de l’imaginaire collectif et avec lui s’est craquelé le ciment social qu’il a bâti. On pourrait y ajouter le bistrot, la poste, le médecin, les commerces… dont la fuite en entrée de ville pour capter des flux toujours plus volatils a consacré un modèle toujours plus concurrentiel entre centre et périphérie. La vie de proximité, le territoire des courtes distances, a cédé le pas à une fragmentation de l’espace vécu.

 

Le logement en centre-bourg : cause ou conséquence ?

Ce choix de la facilité, mû par un désir de liberté autant qu’une contrainte économique pour les ménages, a détourné du marché ce que peut offrir les centres-bourgs. Le coût de la rénovation, le manque de lumière et de nature, la difficulté à se garer, la contrainte de vivre avec des étages, la proximité de ses voisins… nombre sont les paramètres qui ne placent pas le bâti ancien en premier choix : trop compliqué !

Progressivement, les centre-bourgs se retrouvent ainsi confrontés à une triple équation :

  • Une érosion démographique marquée par une spécialisation sociologique. En plus de perdre des habitants, ceux qui restent sont en majorité âgés, et la place de la précarité s’accroît.
  • Une érosion de l’emploi qui se concentre de plus en plus sur les pôles urbains majeurs. Celle-ci mettant à distance les travailleurs autant que le territoire et démultipliant les mobilités.
  • Les assiettes fiscales s’érodent et les charges de centralités ne baissent pas.

Accueillir, habiter, rester… la trajectoire fragile devient une équation impossible qui revient à s’attaquer à de multiples leviers, avec peu de moyens, et le sentiment que le temps compte désormais.

 

Reste un talon d’Achille : l’image…

Face à ce constat unanime, qui ne saurait aujourd’hui reconnaître qu’on ne doit jamais rater l’occasion de faire une bonne première impression ? Que dans ces univers de centre-bourg, on a le sentiment que le temps s’est arrêté ?

Le poids des représentations est souvent lourd à porter. Le regard porté sur les centres-bourg est teinté de nostalgie, de résignation, voire de jugements rapides et acides.

On apprécie de loin la vielle pierre, l’authenticité du marché, la paisibilité d’un bord de rivière, mais tout de même, tout ça est bien dégradé, peu entretenu, pas très vivant après 18h, pas très propre, voire insécure, les commerçants sont mal aimables, on ne peut pas se garer… au moins au centre commercial, on trouve une place, y’a la clim et on a tout sous la main !

Mais le croissant regain d’intérêt pour les centres-bourgs est bien là. Certes, il relève d’une urgence, une certaine responsabilité collective en matière d’aménagement du territoire, d’équité et de solidarité. Mais il se nourrit aussi d’aspirations sociétales nouvelles, face aux trop-pleins métropolitains, à la reconnexion avec le local, aux nouvelles formes de travail, et au désir de vivre autrement. La crise du Covid nous l’aura rappelé… et éveillé avec elle le désir de nouveaux lieux communs. Le retournement d’image serait-il amorcé ? Comment transformer ces frémissements en dynamique pérenne ?

 

Agir, avec patience et courage…

Si la dynamique résidentielle reste un but à atteindre, embarquant avec elle de nouvelles générations d’habitants, des façades rajeunies, des équipements revivifiés, des commerces retrouvant espoir, et des espaces publics de qualité, c’est sur le temps long que la preuve pourra être faite de ce changement de paradigme.

Mais c’est aussi avec le courage de s’attaquer à une double intimité : celle de la propriété et celle de l’occupation.

Le foncier reste le nerf de la guerre, qu’il soit abandonné ou occupé, et parfois dans des conditions hasardeuses… Et pour intervenir structurellement, une batterie d’outils existe, même si leur complexité freine l’action publique. Importer les processus du renouvellement urbain et de l’aménagement opérationnel est une première marche souvent bien haute. Il ne suffit pas uniquement d’aligner le bon acteur au bon endroit au bon moment, il faut une vision, susciter l’intérêt, et mesurer ce qui est à la portée du local.

 

… ne pas craindre la complexité…

Les injonctions sont ainsi nombreuses pour mettre en récit le territoire, bâtir un projet global, mobiliser les différentes composantes de la ville. Si la feuille de route offre un cadre lisible et cohérent, et permet de mobiliser l’intérêt d’acteurs , elle ne peut s’affranchir d’une volonté politique d’agir à la source pour donner des signaux forts. Les démarches incitatives telles les Opérations Programmées d’Amélioration de l’Habitat (OPAH) ont démontré leurs limites en territoire détendu et ont parfois raté leur cible. Agir de façon coercitive sur le mal-logement et la dénaturation du patrimoine bâti, penser à l’échelle de l’îlot un recyclage foncier et immobilier qui permet d’adapter l’existant aux besoins et nouvelles aspirations deviennent des opportunités pour convaincre et faire projet. Ces signaux forts sont déterminants. Ils rendent lisible une stratégie, pour, au final s’attaquer au pari principal pour ces territoires : si le marché n’existe pas, créons le !

Car on peut vouloir embellir le cœur des centres-bourg en espérant que cela prenne, le défi reste avant tout le faire battre plus fort. Et pour cela il faut des habitants et une histoire commune.

 

… et se donner le droit d’innover, d’inventer et de rêver

Des aventures probantes ou prometteuses en matière de reconquêtes de centres-bourg par l’habitat, il en existe de nombreuses, et heureusement. Quelques-unes peuvent ici retenir l’attention, en tant qu’illustration de trois axes semblant intournables :

« Faire la démonstration et créer les conditions de…» passe souvent par des partenariats forts avec les organismes de logement social. Ces derniers répondent à des besoins réels, captent des aides financières, maîtrisent la chaîne complète de l’intervention foncière jusqu’à la gestion sociale, en passant par la parfois délicate étape des travaux. Ils sont porteurs d’un patrimoine qualitatif qui contribue aux changements attendus.

Monts Sur Guesne (86) : l'échelle de l'ilot pour faire patrimoine. Habitat de la Vienne 10 Logements locatifs sociaux. Architectes Lancereau et Meyniel

Monts Sur Guesne (86) : l’échelle de l’îlot pour faire patrimoine. Habitat de la Vienne dix Logements locatifs sociaux. Architectes Lancereau et Meyniel

  • « Mettre en récit le projet d’ensemble» permet d’approfondir les connaissances du centre-bourg et ainsi d’adapter les outils d’intervention. Le projet de revitalisation construit dès lors ses priorités, planifie ces moyens financiers, joue avec les outils et montages opérationnels. Il associe aussi les habitants, et construit un avenir non seulement possible mais également « sur mesure ». Cette feuille de route, à la fois ensemblière et assemblière est essentielle à la dynamique de projet.
Montpon Ménestérol (24) : la ZAC de l'Ormière, Ilot-pilote du projet de revitalisation - Agence O+ Urbanistes

Montpon Ménestérol (24) : la ZAC de l’Ormière, Ilot-pilote du projet de revitalisation. Agence O+ Urbanistes

  • « Expérimenter et innover » constituent enfin le souffle attendu par de nombreux territoires pour inverser les tendances. Revendiquant un droit de rêver (à de nouveaux lieux, de nouveaux liens, de nouveaux emplois etc), un droit de penser un projet propre à ses réalités et ajustable à leurs évolutions, un droit de le faire savoir pour inviter, susciter la curiosité et l’intérêt, c’est reconstruire une liberté d’investir des centres-bourgs face à celle qu’offrait jusqu’alors la périphérie.
Nozay (44) : Premier Réinventer Rural

Nozay (44) : Premier Réinventer Rural

Ces exemples, comme beaucoup d’autre démontrent que sans questionner l’habitat, le logement est contracté à son sens le plus individuel et ne peut tordre le coup aux trajectoires déjà à l’œuvre.

Pour un habitat plus désirable, embellir et animer ne suffit pas : il faut faciliter la vi(ll)e pour que ceux qui se disent un jour « tiens et pourquoi pas ?» franchissent le pas.

 

Conclusion

Dans la recherche de solutions sur mesure pour réhabiliter la fonction d‘accueil résidentiel des contres-bourgs, les élus ne sont plus seuls, et le regard sur ces territoires évolue. Le rebond réside dans la capacité à être imaginatif et à surprendre, mais aussi à maîtriser les processus d’intervention. La situation reste fragile, et dont la réussite vulnérable.

Les outils des politiques publiques en matière de logement savent articuler la gestion du “déjà là” et l’impulsion de « l’à venir ». Qu’ils soient incitatifs, coercitifs ou progressifs, ciblés ou globaux, ceux-ci sollicitent une ingénierie locale qui souvent n’existe pas et des moyens de péréquation financière au-delà de ceux du seul territoire. Mais c’est aussi un courage politique qui doit trouver le bon dosage, gérer le temps, et mobiliser une gouvernance élargie à de nombreux partenaires. Seul on peut aller vite, à plusieurs on va plus loin !

Retrouvez la présentation de Flavien Bézy, urbaniste diffusée lors du webinaire du 16 décembre dernier.

 

Contact

Flavien BEZY, Directeur de O+ Urbanistes
Tel : 06 27 72 17 88
Email : F.bezy@oplus-urbanistes.fr

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