Quels enjeux autour de la maitrise d'ouvrage sociale en territoires détendus ?

L’URHLM N-A (Union Régionale Hlm en Nouvelle-Aquitaine) se mobilise depuis 2019 pour développer des réseaux locaux et régionaux des acteurs de l’habitat. Le séminaire du 14 janvier 2020 clôt deux cycles de rencontres organisés en partenariat avec l’EMOS (École de la Maîtrise d’Ouvrage Sociale).

La maîtrise d’ouvrage, une nouvelle compétence clé pour les bailleurs

La loi ELAN a bousculé les compétences des bailleurs sociaux, les faisant entrer dans le champ concurrentiel. Ils peuvent désormais proposer des missions de conseils ou d’ingénierie urbaine aux collectivités. La loi étend la compétence des bailleurs à la construction, l’acquisition, la vente et la mise en location d’équipements locaux d’intérêt général ou des locaux à usage commercial ou professionnel.

Pierre Frick, directeur de la maîtrise d’ouvrage et des politiques patrimoniales de l’USH (Union sociale pour l’habitat) souligne, en ouverture du séminaire, l’importance d’une bonne maîtrise d’ouvrage afin de concevoir des logements « abordables, durables, et responsables ». Cela d’autant plus que le changement climatique invite à traiter les aspects environnementaux simultanément à ceux sociaux et sociétaux.

Raphaëlle d’Armancourt, responsable du pôle politiques territoriales et urbaines de l’USH met cependant en garde. Pour elle, « les bailleurs ne peuvent pas être que les financeurs des mauvais coups ». Elle plaide pour que les bailleurs puissent également traiter des opérations plus simples et davantage rémunératrices.

Passer du rôle de simple opérateur à celui de stratège “assemblier”

Les bailleurs sociaux regrettent de ne pas être assez bien identifiés en amont par les communes pour ces nouvelles compétences. Leur association tardive aux projets a pour conséquence d’aboutir à des projets insuffisamment intégrés et de qualité moindre. Ils souhaitent ainsi une intégration aux projets le plus en amont possible. Car “plus nous travaillons en amont, plus le projet collera aux besoins” explique Pierre Frick. Il appelle les bailleurs à concurrencer les promoteurs en s’appuyant sur leur capacité à unir les acteurs autour d’un projet.

Les nouveaux enjeux autour de la maîtrise d’ouvrage sociale

Dominique Bresard (direction des politiques urbaines sociales à l’USH) distingue trois grands enjeux de la maîtrise d’ouvrage sociale :

1. La capacité à nouer le dialogue pour établir un partenariat avec la collectivité territoriale et intervenir en amont avec elle
2. Le développement de la pratique pour améliorer le montage et la mise en œuvre des projets. Cela peut passer par le rapprochement des organismes hlm
3. Le partage des savoir-faire, notamment avec les petites collectivités en difficulté par manque d’ingénierie

Quelle intervention des acteurs de l’habitat en territoires détendus ?

Le second temps de la matinée a permis à Flavien Bézy de l’agence O+ urbanistes de présenter un diagnostic concernant l’action des organismes de logement social et leurs partenaires en territoires détendus.

Un territoire détendu se définit, pour l’USH, comme un territoire présentant des indicateurs de fragilité voire un cumul des difficultés.  On retrouve de façon non exhaustive : un manque de vigueur de l’activité économique, une situation démographique en stagnation voire en déclin, une vacance commerciale forte, un appauvrissement des ménages, des difficultés de commercialisation des logements neufs, etc.

Flavien Bézy synthétise le diagnostic en 4 points :

• La demande vient du territoire en premier lieu
• Chaque projet est singulier, selon le territoire et l’acteur concerné
• Chaque opération se confronte à une logique économique complexe
• La complexité technique et partenariale use les forces des acteurs

Quelques autres points saillants émergent de cette étude et des discussions qui ont suivi :

• Il demeure plus facile de réaliser des opérations destinées à des publics spécifiques (jeunes, étudiants ou personnes âgées). A l’inverse, il est plus compliqué de proposer des logements destinés aux familles, notamment à cause de la concurrence
• Les territoires sont invités à passer du “A quoi ai-je droit” au “De quoi ai-je besoin”
• Les élus doivent s’appuyer sur une ingénierie de qualité. Aujourd’hui ils semblent dépassés face à la multitude d’acteurs du secteur de l’habitat
• La démarche des organismes de logement social doit être partenariale et pensée aux bonnes échelles. Chaque acteur doit être mobilisé au moment opportun.
• Les réponses de l’étude se résument en une phrase : Placer le bon acteur au bon endroit au bon moment.

Les témoignages confortent l’idée de « penser territoire » plutôt que « opération »

Le témoignage de l’opération réalisée à Saint-Just-le-Martel (87) a mis en évidence l’importance de concevoir des opérations plus globales qui intègrent des services, des commerces, de l’activité économique afin de favoriser la réussite du projet. “Nous avons pu livrer le projet à la collectivité car c’est une opération d’ensemble et conçue en amont” explique un représentant de Noalis (bailleur social). Cela a notamment été possible car Noalis a porté le foncier.

Les témoignages ont souligné le besoin d’ingénierie et la nécessaire réflexion sur l’imbrication des territoires détendus avec les plus grandes villes voisines. La gestion du budget a elle été soulignée comme une difficulté à surmonter.

Par le biais de ces réflexions sur la maîtrise d’ouvrage sociale il faut « faire en sorte que les territoires prennent en main leur destin » a expliqué Jean-Philippe Haufeurt, Référent aux politiques contractuelles de la DATAR (Délégation à l’Aménagement du Territoire et à l’Attractivité Régionale) au conseil régional de Nouvelle-Aquitaine. Flavien Bézy précise le temps long de maturation du projet “3 à 4 ans par exemple à Castillon-la-Bataille”.

Les institutions publiques plaident en faveur d’une vision globale et stratégique des territoires

Monsieur Haufeurt insiste sur la nécessité de réfléchir à un projet global. Pour lui, “L’intention du projet doit précéder la mise en place de l’ingénierie. Le projet global n’est cependant pas naturel pour les élus qui ont besoin de s’inspirer ».

C’est pour cette raison que la Banque des territoires (ancienne Caisse des dépôts) co-finance l’ingénierie afin « d’aider les territoires à se poser les bonnes questions avec les bons partenaires comme dans le cadre du programme Action cœur de ville » explique Rémi Heurlin (Directeur délégué Bordeaux à la Banque des territoires). Il précise que la banque des territoires adapte son taux d’intervention en fonction de la fragilité des territoires. Cela vise à renforcer son action sur ceux qui en ont le plus besoin.

L’EPF N-A (Etablissement Public Foncier de Nouvelle-Aquitaine), à travers sa présidente Laurence Rouède, va dans le même sens. Celle-ci invite à considérer le sujet à un niveau « stratégique, global, partagé et territorialisé ». Elle met en garde sur le risque de faire partout la même chose et donc de mettre en concurrence les territoires. Elle rappelle aussi la nécessité de faire de la pédagogie, de travailler ensemble, d’échanger sur les bonnes pratiques. Enfin, elle conseille “de ne faire intervenir l’EPF que là où il apporterait une réelle plus-value ».

Nous retiendrons que les acteurs présents lors de cette journée s’accordent sur le fait qu’en cumulant désormais des métiers aussi variés qu’aménageur, investisseur, constructeur ou gestionnaire, les bailleurs sociaux sont amenés à se repositionner et à affirmer leur rôle central et stratégique sur les territoires.

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Pauline Chatelain, chargée de mission revitalisation 

Mail : pauline.chatelain@pqn-a.fr