Anticiper le renouvellement urbain : le rapport "Ensemble, refaire la ville"

Le rapport Ensemble, refaire la ville est paru en février 2025 à la demande de Christophe Béchu, alors ministre de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires. Rédigé par Jean-Martin Delorme (vice-président du Conseil général de l’environnement et du développement durable), Anne-Claire Mialot (directrice générale de l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine - ANRU) et Cédric Van Styvendael (maire de Villeurbanne), ce rapport s’adresse à François Rebsamen, ministre de l’Aménagement du territoire et de la Décentralisation. 

Alors que le Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU) touche à sa fin en 2026, il y a une nécessité d’anticiper le futur des politiques de renouvellement urbain. L’objectif est d’aider le Gouvernement à élaborer une stratégie globale de renouvellement urbain pour les territoires en difficulté. 

Ce rapport constitue le point de départ d’une réflexion approfondie, devant aboutir à une stratégie territoriale ambitieuse. Il a été conçu comme une feuille de route pour adapter les actions publiques de renouvellement urbain aux défis des décennies à venir.

L’ANRU joue un rôle central dans les politiques de renouvellement urbain. Elle vise la mixité sociale et le développement durable dans les quartiers, comme le dispose l’article 10 de la loi du 1 août 2003. Ces deux objectifs sont perçus comme des axes prioritaires dans la mission confiée, le rapport proposant quatre orientations principales pour l’avenir du renouvellement urbain : 
 

Le rapport souligne l’urgence d’enrayer la concentration de la pauvreté, particulièrement marquée dans le grand Sud-Ouest. Ces inégalités économiques et l’accès limité aux emplois contribuent à la dévitalisation des territoires. Par ailleurs, certains territoires sont très fragilisés et nécessitent une aide au réaménagement urbain sans pour autant avoir le statut de quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV). En effet, un nombre croissant de communes en Nouvelle-Aquitaine seront directement menacées par l’érosion du littoral. Lacanau et d’autres localités pourraient voir près de 7 000 logements et de nombreuses infrastructures publiques menacées, nécessitant des adaptations coûteuses estimées à dix sept milliards d’euros.

Pour pallier ces problématiques, la mission de l’ANRU propose de : 

• créer un comité interministériel d’aménagement du territoire auprès du Premier ministre, intégrant les collectivités territoriales. Ce comité serait chargé de définir et de piloter une politique nationale de rééquilibrage territorial et d’anticiper les effets du changement climatique ;
• charger ce comité interministériel de l’élaboration et de la mise en œuvre d’un plan de mobilisation en faveur des QPV et des territoires fragilisés ainsi que de stabiliser la cartographie des territoires vulnérables présentant des besoins de renouvellement urbain.

Face aux défis du changement climatique et des nuisances environnementales, le modèle urbain actuel fragilise les QPV. Entre la vacance des logements, la dégradation du parc immobilier, l'étalement urbain et la dépendance aux modes de transport individuel, l'ANRU appelle à prolonger la dynamique de transformation des QPV après 2026.

L’ANRU propose ainsi de :

• lancer en 2025 un programme national de renouvellement urbain, aligné sur les cycles municipaux, pour renforcer la résilience et la lutte contre la ségrégation dans les QPV ;
• intégrer le critère des vulnérabilités environnementales aux critères de sélection des QPV.

L'ANRU joue un rôle central dans le renouvellement urbain en France, en coordination avec l’État, l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) et l’Agence Nationale de la Cohésion des Territoires (ANCT). 

Cependant, pour renforcer son efficacité, le rapport indique qu’il est crucial d'élargir son champ d’action au-delà des QPV. Il suggère différentes évolutions de l’ANRU avec la création d’un centre de ressources et de conseils pour accompagner tous les territoires ; de concevoir des programmes ciblant des problématiques spécifiques ; ou encore de déployer des programmes régionaux co-pilotés avec les conseils régionaux. 

Proposition pour renforcer l’efficacité de l’ANRU :

Pour soutenir cette évolution, il est proposé de redéfinir le cadre juridique de l’ANRU, en précisant ses missions pour inscrire durablement son action et anticiper un élargissement de ses compétences.

Réussir le renouvellement urbain exige une approche intégrée, conciliant transformation physique et amélioration sociale. L’articulation complexe entre les politiques de renouvellement urbain et la politique de la ville appelle à renforcer la coopération entre l’État, les collectivités locales et les bailleurs sociaux pour mieux adapter l’offre de logement aux besoins réels.

Propositions pour renforcer la coopération :

• Faire évoluer les financements des contrats de renouvellement urbain pour encourager les politiques intercommunales ambitieuses en matière de logement social, de rééquilibrage territorial, et respecter la loi SRU.
• Favoriser la co-construction avec les habitants en conditionnant le financement de l’ANRU à la signature et à la mise en œuvre d’une charte de co-construction, avec un soutien financier aux porteurs de projets.
• Adapter l’accompagnement de l’ANRU aux capacités des collectivités locales, simplifier la contractualisation et faciliter l’accès aux financements via un comité d’engagement unique et un suivi simplifié des projets.
• Renforcer les capacités territoriales en développant le réseau des opérateurs fonciers, de maîtrise d’ouvrage, et des foncières commerciales locales.

Les modalités de financement des projets pourraient être réévaluées pour mieux intégrer les enjeux du changement climatique, de l’habitat privé dégradé et de la sécurité. Le rapport suggère d'introduire l’analyse des vulnérabilités climatiques dans les critères d’éligibilité des projets de renouvellement urbain et de favoriser des projets plus durables.

Propositions financières :

• Intégrer le renouvellement urbain au Fonds Européen de Développement Régional (FEDER) ;
• Offrir des avantages fiscaux pour la réhabilitation des logements sociaux ;
• Créer un mécanisme de péréquation financé par toutes les collectivités pour soutenir les territoires les plus vulnérables ;
• Élargir un pacte financier intégrant davantage d’acteurs, dont les collectivités territoriales ;
• Faire évoluer les financements de l’ANRU pour mieux accompagner les interventions en faveur de l’adaptation et de l’atténuation du changement climatique, en favorisant quand cela est possible la rénovation plutôt que la démolition.