À Montpon-Ménestérol (24), la ZAC de l’Ormière au coeur du projet de revitalisation du centre-ville

Problème/besoin initial

Un parc de logements inadapté

Ancienne commune agricole, Montpon-Ménestérol se place en situation d’interface entre Périgueux (à 60 km) et Libourne (à 40 km). L’accessibilité du marché immobilier et la présence d’une gare et de l’autoroute intéressent les jeunes retraités mais aussi des actifs travaillant à Libourne, Périgueux et Bordeaux. La commune attire ainsi une centaine de nouveaux habitants par an. Les Montponnais sont aujourd’hui 5807, contre 5466 en 2015. Composée à 50/50 d’actifs et de retraités, la population reste néanmoins vieillissante puisqu’elle se compose à 43 % de personnes âgées de 60 ans et plus. Le centre-ville a perdu de nombreux commerces, concurrencés par la zone commerciale voisine. Les logements dignes manquent, notamment en cœur de ville, tout comme les médecins. Le taux de pauvreté est élevé, de 19 % quand la moyenne nationale est à 13,9 %. La commune a réussi à endiguer la délinquance en se dotant d’une police municipale. 

En outre, une étude lancée en 2014 par le Pays de l’Isle en Périgord, avait fait émerger le fait que beaucoup d’habitants avaient quitté le centre-ville pour s’installer en périphérie. En effet, au centre, les logements sont moins adaptés, plus insalubres et se placent souvent le long d’axes fréquentés par les poids lourds. C’est sur cette base qu’une démarche de revitalisation a été initiée. Elle comporte trois volets d’action : l’habitat, le commerce, et l’aménagement urbain. Plusieurs outils ont été mis en place pour favoriser la revitalisation du centre : 

• Une opération programmée d’amélioration de l’habitat (OPAH) 
• Une zone de revitalisation rurale (ZRR) qui favorise l’installation des entreprises dans la commune. 
• La zone d’aménagement concerté (ZAC) de l’Ormière qui constitue quant à elle l’îlot pilote d’une démarche globale.

Fin 2020, l’intégration de Montpon-Ménestérol au programme Petites villes de demain (PVD) a accéléré la démarche de revitalisation et enclenché la phase opérationnelle. Une convention pour l’Opération de revitalisation du territoire (ORT) a été signée en 2022 entre la commune, la Communauté de communes Isle Double Landais, le Département de la Dordogne et les services de l’État.

Solutions apportées

La restructuration de la ZAC de l’Ormière

Le projet soutenu par PVD s’inscrit dans la continuité de la première démarche de revitalisation. Il faut néanmoins noter qu’il accorde beaucoup plus d’importance à la restauration des trames vertes et bleues, à l'aménagement d'îlots de fraîcheur et aux cheminements doux. L’îlot de l’Ormière a été choisi pour y créer une ZAC car cet espace cristallise les problèmes de dévitalisation qui se posent en centre-ville (habitat dégradé, fermé sur lui-même, espace sur-découpé, locaux commerciaux vacants). L’ambition est donc de faire naître une dynamique autour de ce projet phare. Il doit permettre de résorber l’habitat dégradé voire indigne, de servir une activité commerciale plus pérenne, de redonner à pratiquer l’espace public, et d’entamer la reconquête des rives de l’Isle.
La ZAC rassemblera des logements sociaux, des logements privés afin d’attirer des actifs, une percée dans l’îlot pour réaliser un mail piéton et une placette. La volonté est de multiplier les usages. Les volumes restants pourraient donc accueillir un espace pour les jeunes ou une pépinière de commerces. 
 

Les autres projets de la démarche de revitalisation

La commune a toujours été consciente que la restructuration de la ZAC de l’Ormière ne se suffisait pas à elle-même. L’adaptation de la ville aux personnes âgées prévoit l’installation de bancs, l’abaissement des trottoirs afin de faciliter leur franchissement ou encore le grossissement des lettres des panneaux d’information lumineux pour les rendre plus lisibles. La base nautique située à quelques minutes à pied du centre-ville fait l’objet d’une requalification. Un projet de piscine en centre-ville est porté par la communauté de communes, un manager de commerce a été recruté, et l’ORT prévoit la restauration du patrimoine religieux. En outre, dans son futur plan local d'urbanisme intercommunal (PLUI), la communauté de communes prévoit de faire interdire l’installation de commerces de moins de 400m² en périphérie de Montpon-Ménestérol. Elle compte également mieux faire valoir l’interdiction de circulation aux poids lourds déjà existante afin de garantir une plus grande tranquillité des riverains. 

Premiers résultats

Il est encore trop tôt pour constater les résultats de la démarche de revitalisation. Un projet de ZAC nécessite entre 10 et 15 ans pour aboutir.

Facteurs de réussite

L’intégration de Montpon-Ménestérol au programme PVD lui a permis d’étoffer son réseau de partenaires, de faciliter le travail administratif, et ainsi d’accélérer le passage à l’opérationnel. La commune a également pu bénéficier du regard d’experts : la direction départementale des territoires, des architectes paysagistes, Périgord habitat, le Pays de l’Isle en Périgord. Sur l’aménagement de la ZAC, l’Etablissement public foncier (EPF) de Nouvelle-Aquitaine a apporté son concours en prenant en charge le portage foncier. “Les acteurs ont marché ensemble dans la même direction”, salue Charline Goubier, en charge du projet de revitalisation.

Enseignements

• Les élus ont de nombreuses idées qu’il faut accorder à ce que la loi, le schéma de cohérence territoriale (Scot), et le schéma régional d’aménagement et de développement durable du territoire (Sraddet) permettent.
• Les réalisations d’une démarche de revitalisation mettent beaucoup de temps à voir le jour. Entre le moment où un projet est lancé et son aboutissement, la population peut avoir évolué, et le projet ne plus être en phase. 
• Le contexte économique contraint le budget de la commune.
• Après le covid, des Bordelais et des habitants du bassin d’Arcachon sont venus à Montpon-Ménestérol investir dans des résidences principales ou secondaires. Mais la commune constate aujourd’hui que certains d’entre eux vendent et quittent le territoire.
   

Perspectives

• La ZAC est entrée dans sa phase opérationnelle en 2023, avec la démolition des bâtiments en friche, ce qui représente 5000 m2. Des bâtiments seront ensuite reconstruits.
• La requalification de la base nautique devrait débuter à la fin de l’année 2023.